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  • 1.租金回报率 (表面回报率 和 实际回报率)
    表面回报率
    年租金的收入÷房屋购入价格

    NOI回报率(实际回报率)
    年租金收入- 杂费(维修费,管理费,税金,保险金等)÷ 房屋购入价格 NOI是「Net Operating Income」的简称,是(收入利润)减去各种杂费后的金额,用中文常用的说法,叫做净营运收入。如果简单的翻阅下一般房产广告的话,会发现,大家一般用的都是表面回报率,然而,这其中并没有去除一些必要的手续费之类的费用,在这里,我们希望提醒各位买家,购买投资房时,要注意以下这点。

    不要只关注回报率
    房屋广告多数都是大肆宣传高回报率。日本房屋的回报率一般都会在8%--30%之间,绝大多数人都把回报率作为衡量房屋的唯一标准,然而需要注意的是,回报率高并不代表收益率高。具体来说,热闹的地方房屋价格自然就比较高,回报率会适当降低。于是,很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋,却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多,如果房屋租不出去空关的话,反而是损失。所以,除了回报率的高低,还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。
  • 2.买房时所产生的费用

    在日本买入房产时,会发生以下费用,一般大概是购买价额的 8% - 10%左右,具体如下:
    1,中介手续费
    我公司可按客户要求搜寻优质房产,同时为客户从卖家争取有利的成交价格.以上所发生的费用为中介手续费.
    房产交易价格的3%+60,000日元 (不含消费税)
    *购买2件以上房产的客户可享受以上中介手续费九折的优惠.(仅针对1000万日币以内的客户)

    2,房屋产权相关费用
    与中国不同,在日本无论是土地或建筑物,购买者都可成为房屋的永久拥有者.
    因此,在购买房产时,需要通过日本政府,将该房产的产权变更到您的名下.从此,日本政府会保护您所有的产权.
    以下为此手续发生的费.
    (1).不动产取得税
    课税标准额x 3%

    (2).登录执照税(所有权移转登记)
    土地 :税额 = 课税标准额 x 1.5%
    建屋 :税额 = 课税标准额 x 2%

    (3).司法代书手续费
    3 – 5万日元

    (4).印花税
    50 – 1,000万日元,税额=10,000日元
    1,000 – 5,000万日元,税额=20,000日元
    5,000 – 10,000万日元,税额=60,000日元

    (5).火灾保险
    根据火灾或者其他灾害,建筑物或家具等发生损坏之际作为赔偿目的之保险。

    *什么是房产评估价格/土地评估价格,即课税标准额?
    为了便于管理,每年6月日本政府会统一对日本所有的房产评估其价值,并备案。
    其价格一般为市场交易价格的50~60%。

     

  • 3.房地产交易流程
    1.委托房地产中介机构介绍房地产

    2.签订销售合同

    3.付款结算
    ↓        │司法书士参与3和4的房地产登记
    4.房地产过户
  • 4.房地产登记流程(交易合同签订之前或之后)
    1.电话或邮件咨询

    2.当事人跟担当司法书士在事务所内具体商谈
    (必要的时候翻译在场)
    ↓        1-2处理时间:当天 ~ 1周
    3.进行关于名义变更的调查

    4.跟房地产中介机构人员和有关人员洽谈

    5.通知必要资料及费用

    6.结算,在有关登记资料上签名、盖章、支付费用
    ↓        3-6 处理时间:数日 ~ 1个月左右
    7.向法务局申请登记
    ↓        7-8处理时间:2 ~ 3周左右
    8.登记完毕,给当事人发送资料
  • 5.房地产权利登记的时候必备资料(个人)
    1.在日本已经申请外国人登记的人
    作为买方时
    (用现金付款的时候)
    外国人登录证、外国人登记存根记载事项证明书(签发后未经3个月的文件)、印章

    (以贷款购买的时候)
    外国人登录证、外国人登记存根记载事项证明书(签发后未经3个月的文件)印章、印章证明书(签发后未经3个月的文件)

    作为卖方时
    预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、外国人登录证、印章证明书(签发后未经3个月的文件)、印章

    2.没有日本住址的外国人
    作为买方时
    宣誓书(记载以下内容,姓名、出生年月日、出生地、现住所、身份证号码等的资料由中国国内公证人员认证的文件)、护照、印章

    作为卖方时
    预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、代替印章证明书的资料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)、护照、印章
  • 6.房地产权利登记的时候必备资料(法人)
    1.在日本有销售处(分公司)、子公司的外国法人购买房地产的时候必备资料
    作为买方时
    (用现金付款的时候)
    公司登记簿复印件、资格证明书,公司印章、代表人的身份证(护照)

    (以贷款购买的时候)
    公司登记簿复印件、资格证明书、公司印章、印章证明书、代表人的身份证(护照)

    作为卖方时
    公司登记簿复印件、资格证明书、公司印章、印章证明书、预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书

    2.在日本没有销售处(分公司)、子公司的外国法人在日本购买房地产的时候必备资料
    作为买方时
    宣誓书(记载公司名称、地址以及代表人的资料由中国国内公证人员认证的文件)、公司印章

    作为卖方时
    宣誓书(记载公司名称、地址以及代表人的资料由中国国内公证人员认证的文件)、预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报
    通知书、代替印章证明书的资 料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)、公司印章
  • 7.外国公司在日本设立子公司(日本法人)的时候的登记流程
    设立子公司(日本法人)的流程(股份公司)
    1.决定子公司(股份公司)的概要

    2.在法务局调查类似名称公司的存在

    3.制定子公司(股份公司)的章程

    4.由外国母公司确认及确定子公司(股份公司)的章程内容

    5.准备在登记的时候必要的资料以及预定在子公司(股份公司)使用的公司印章

    6.由日本公证人员认证股份公司的章程

    7.向银行的特别户头汇股份公司的资本金

    8.向法务局提出公司印章,向法务局申请登记股份公司
    (申请登记的日历成为股份公司的创立日)

    9.登记完毕
    ※所需时间:子公司(股份公司)成立概要决定后大约2个月左右

    设立登记子公司的时候必备资料
    *因公司机关构成的不同,在设立公司的时候,必要资料也有区别,以下成为一例。
    1.复印、翻译外国母公司章程、营业执照、会议记录
    2.有日本住址的,日本子公司代表人个人的印章及印章证明书1份
    3.外国母公司的代替印章证明书的资料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)
    4.预定在日本子公司使用的公司印章
  • 8.外国人(个人)在日本创立公司之际手续一般流程
    发起人(在日本境内持有住址的日本人或中国人)1名,把注册资金汇入其在日本的银行账户。

    通过其资金设立法人(设立董事会的公司)。
    初始由这位发起人担任董事长一职。
    同时由其他2名中国人(在日无地址可)任职于董事。
    完成由3名董事组成的新法人

    中国人可通过观光签证或短期签证来日,进行外国人登录,取得外国人登录证。
    住址可使用宾馆住址。

    使用外国人登录证进行印章登录,取得印章登录证明书。
    住址可使用宾馆住址。

    使用印章证明书成为新法人的董事长。
    最初的董事长退职。
    ※如果没有印章证明书,请准备外国人登录证明书及宣誓书(通过中国公证处公证)
  • 9.银行的利率是多少?
    依据所购买的物件,选择的金融机构的不同而不同。大概2.5~3.5%左右。
  • 10.银行会对物件价格的几成进行融资?
    根据购买的物件不同而不同。大概是房地产价格(土地建筑物)的5~7成左右.
  • 11.如果发生继承时,需要什么手续?
    按照中国继承法第36条7項的規定、中国公民继承海外遗产时,动产适用被继承人居住地的法律,不动产按照不动产所在地的法律。 因此、①被继承人居住在海外时,不管是动产还是不动产都适用该外国的法律。②被继承人居住于中国国内的情况下,动产适用 中国法律,不动产适用不动产所在国的法律。不动产在日本时,按照上面的规定,继承关系(亲戚关系)在中国公证之后,适用于 日本法律。
  • 12.有什么样的物件推荐?
    初次购买物件的大多数人都是先选择购买2000万日元~5000万日元左右的物件之后,再增加投资金额购买。我们作为日本资深的 不动产专业公司,想向您推荐日本的个人投资家,基金投资家都不会购买的2~10億円的房地产。理由是,我们公司向您推荐 的物件很多是收益率很高,或是因买家少而降低价格的物件。将来会成为值得购买的高利润的物件。
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